Prêt immobilier : Le guide d'expert pour maximiser vos chances de financement
Obtenir un crédit immobilier est l'étape cruciale de tout projet d'achat. Face aux évolutions récentes des critères bancaires et des taux d'intérêts, présenter un dossier solide et rassurant est devenu indispensable pour faire la différence auprès des courtiers et des banquiers.
Que vous achetiez seul ou à deux, voici les 4 piliers incontournables pour préparer votre dossier et décrocher votre financement sans stress.
Soignez la règle d'or des banques : l'épargne résiduelle et l'apport
L'époque où l'on pouvait emprunter sans aucun apport personnel est révolue. Les banques demandent désormais des garanties claires sur votre capacité à gérer votre argent.
L'apport personnel minimum
Aujourd'hui, il est généralement exigé d'injecter au minimum 10% du prix d'achat sous forme d'apport personnel. Cette somme sert principalement à couvrir les "frais annexes" que la banque ne finance pas : les frais de notaire, les frais de garantie et frais de dossier ou de courtage.
Le concept d'épargne résiduelle
C'est le piège dans lequel tombent beaucoup de primo-accédants : vider totalement ses comptes pour l'apport. Les banques détestent cela. Elles exigent de voir une épargne résiduelle (ou "coussin de sécurité") après l'achat. Conservez l'équivalent de 4 à 6 mois de mensualités sur un livret pour prouver que vous pouvez faire face à un coup dur (panne de voiture, travaux)
Nettoyez vos comptes 3 mois avant la demande
Le banquier qui va étudier votre dossier ne va pas seulement regarder vos revenus, il va analyser votre comportement bancaire. Pour cela, il va éplucher vos 3 derniers relevés de compte.
Zéro découvert, zéro crédit à la consommation
Pendant les 90 jours précédant votre demande de prêt, votre compte doit être irréprochable. Aucun découvert, même autorisé, ne sera toléré. De plus, si vous avez des crédits à la consommation en cours (Voiture, électroménager...), essayez de les solder par anticipation. Ce n'est pas obligatoire mais ils pèsent lourd dans votre taux d'endettement.
Bannissez les dépenses "à risques"
Certaines lignes sur vos comptes sont des signaux d'alarme pour les algorithmes des banques. Evitez absolument les transactions vers des sites de jeux d'argent en ligne, de paris sportifs, ou des achats répétés de cryptomonnaies durant cette période de 3 mois.
Respectez les critères du HCSF et calculez votre reste à vivre
En France, l'octroi d'un crédit immobilier est encadré par des règles strictes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
La limite de 35% d'endettement
Votre mensualité de crédit (assurance emprunteur incluse) ne peut pas dépasser 35% de vos revenus nets imposables. Si vous gagnez 3 000 euros net par mois, votre mensualité maximale sera de 1 050 euros. La durée maximale d'emprunt est quand à elle fixée à 25 ans (poussée à 27 ans dans le cas d'une VEFA avec différé d'amortissement)
L'importance capitale du "reste à vivre"
Au-delà du pourcentage, la banque calcule ce qu'il vous reste une fois le crédit payé pour vous nourrir et vivre. Pour un célibataire, les banques demandent généralement un reste à vivre minimum de 700 euros à 1 000 euros, et environ 1 500 euros pour un couple, augmenté selon le nombre d'enfants à charge.
Anticipez l'assurance emprunteur : le levier pour économiser
L'assurance de prêt immobilier représente parfois jusqu'à un tiers du coût total de votre crédit. C'est un excellent levier de négociation.
Faites jouer la géléguation d'assurance
Vous n'êtes absolument pas obligé de souscrire à l'assurance proposée par la banque qui vous accorde le prêt. Grâce à la loi, vous pouvez opter pour une déléguation d'assurance auprès d'un assureur externe, à condition que les garanties soient rigoureusement équivalentes. Cela peut vous faire économmiser plusieurs milliers d'euros sur la durée totale de votre emprunt.
Conclusion
Décrocher son prêt immobilier demande de la méthode et de l'anticipation. En préparant vos comptes 3 mois à l'avance et en calibrant correctement votre apport, vous mettez toutes les chances de votre côté.
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